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        馬光遠:2021年,房價會如何?調控政策會否放松?

        www.www.peggyavez.com  打印  2020年12月24日  臨淄房產網

          展望明年的房價走勢之前,先復盤一下對年初對今年房地產走勢及政策的研判。

          

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          復盤年初對20年房地產走勢及政策的研判

          

          預判的全部內容在今年1月份發的《關于2020年房地產走勢的十大預判》這篇文章中,這里只把10大預判列出來,大家可以看看,對了幾個:

          

          1. 調控政策大概率放松;

          

          2. 房地產市場的數據不會太難看,也不允許太難看;

          

          3. 行業的整合和洗牌加??;

          

          4. 一二線城市房價會反彈;

          

          5. 2020年絕大多數的三四線城市會進入熊市;

          

          6. 城市群效應提升,特別關注“成渝雙城記”;

         

          7. 房產稅2020不會出臺;

          

          8. 房地產支柱地位100年不會變;

          

          9. 房地產的價值裂變剛剛開始;

          

          10. 中美貿易協議利好中國房子。

          

          需要強調的是,在疫情爆發之后,很多人問我還認為一線和熱點城市的房價會反彈嗎?我在很多場合都明確表示:疫情不會改變房價的邏輯,仍然堅持年初關于一線和熱點城市房價反彈的判斷。特別是,在這場大危機之下,全球央行一如既往的放水,而我一直在普及一個基本常識,那就是,在央行放水的情況下,熱點城市的房價很少有下降的先例。

          

          以一線城市為例,在疫情爆發之后,今年深圳房價首先爆發,真實漲幅至少在30%以上,相當一部分漲幅在50%以上;廣州房價反彈明顯,上海房價在今年下半年之后明顯反彈。北京的價格雖然反彈力度沒有我預期的大,但,北京今年的成交量是2017年嚴格調控以來最高的一年,房價反彈已經在路上。至于房地產調控政策,除了少數熱點城市在下半年政策加碼之外,大量的城市在上半年政策都出現了松動。成渝雙城城市圈正式成為國家戰略,并成為十四五規劃建議中唯一被提及的都市圈戰略。

          

          在前所未有的疫情的沖擊下,“房地產市場的數據不會太難看,也不允許太難看”這個判斷得到了充分的印證:房地產投資、銷售和價格在今年疫情的情況下又創歷史新高。

          

          首先,今年70個大中城市房價總體仍然上漲,到3季度,全國房價均價達到了“萬元”這個里程碑數字;

          

          其次,房地產開發投資前11月達到129492億元,同比增長6.8%,增速遠高于基建投資和制造業投資;

          

          第三,前11月,商品房銷售額已經達到148969億元,增長7.2%,剩最后一個月,意味著,今年房地產銷售額將再次突破16萬億,并再創歷史新高。在今年疫情嚴重影響的情況下,這是一個非常驚人的成績。

          

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          2021年的房價走勢和政策的預判

          

          在去年判斷的基礎上,我們可以對2021年的房價走勢和政策做一個總體的預判。

          

          預判明年的房價和房地產政策,和過去最大的不同是:

          

          第一,明年是十四五開局之年,對房地產總體走勢的判斷不僅要立足明年,還要站在未來五年的視角總覽;

          

          第二、房地產政策除了中央經濟工作會議涉及的內容,還要看十四五規劃建議的相關內容。

          

          明年的房地產政策,總體涉及以下幾個內容:

          

          第一、中央經濟工作會議對明年房地產的政策精神。和以往不同,今年中央經濟工作會議把“解決大城市的住房突出問題”單獨列為明年八項重點工作之一,這是極不尋常的。

          

          過去每年的中央經濟工作會議都會涉及房地產,但像今年提高到如此高的高度,這是第一次。中央經濟工作會議涉及房地產的全部內容是:

          

          解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策并舉,促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房,國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規范市場行為,對租金水平進行合理調控。

          

          我對中央經濟工作會議關于房地產政策的解讀是:解決大城市的高房價問題買房難租房難問題已經被提高至前所未有的政治高度。大城市,特別是一線和熱點城市房價對整個社會情緒都造成了極大的困擾,中央已經不是站在房地產和經濟的視角看待大城市的住房問題,而是站在社會穩定的政治高度,這點確實不一樣。

          

          基于此,2021年大城市房價再次出現大漲,在政治上是絕不允許的,房價穩定是可以期待的。同時,中央特別重視長租的問題,筆者預計,解決大城市的住房問題將從完善租賃政策,特別是長租政策入手,明年在長租房的建設,特別是集體土地入市建租賃房,以及解決租賃房的公共福利待遇問題上,應該會有實質性的舉措,租售同權會有實質性的進展。

          

          第二、主管副總理韓正在住房建設座談會上的講話。123日,韓正在住建部召開座談會,并就房地產政策做了重要講話,主要內容有:

          

          一是要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,時刻繃緊房地產市場調控這根弦,從實際出發不斷完善政策工具箱,推動房地產市場平穩健康發展;

          

          二是要加強“十四五”時期住房發展頂層設計,研究好住房市場和住房保障兩個體系,更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策,加強日常監管,促進住房租賃市場健康發展。這個講話也為2021年的房地產調控定調,房地產調控總體不會放松,但會抓緊頂層設計和租賃房建設。

          

          第三、“十四五”規劃建議中關于房地產的內容及相關人士的解讀。五中全會發布的“十四五”規劃建議中涉及房地產的內容是歷次五年計劃中算比較多的,主要有:

          

          其一,在暢通國內大循環部分,提出“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”;

          

          其二,在全面促進消費部分提出“促進住房消費健康發展”;

          

          其三,在建立現代財稅金融體系部分,提出“健全地方稅、直接稅體系,優化稅制結構,適當提高直接稅比重,深化稅收征管制度改革”。雖然沒有直接提房產稅,但財政部長劉昆在解讀文章中明確提出按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

          

          其四,在推進以人為核心的新型城鎮化部分,提出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。

          

          縱觀“十四五”規劃建議中關于房地產的內容,可以解讀為:

          

          其一,中央對房地產的風險高度重視,強調金融、房地產同實體經濟協調發展問題;

          

          其二,房地產仍然很重要。用劉鶴副總理的話說就是房地產涉及投資和消費,事關民生和發展;

          

          其三,房地產的民生屬性在十四五期間會更加凸顯,房住不炒永遠不會變。

          

          基于以上幾點,我對2021年的房價走勢和政策做如下預判,供各位參考:

          

          1、房住不炒將會永遠堅持;

          

          2、房地產數據仍然會再創歷史新高,特別是房地產開發投資和銷售數據不會低于2020年;

          

          3、會出臺支持長租的系列政策,集體土地入市,很可能提供長達70年的租賃期的房子;

          

          4、房價總體穩定,這兩年周期性調整的城市,包括濟南、鄭州等,止跌反彈的概率大;

          

          5、除了北京房價2021年會出現明顯反彈,其他一線及熱點城市的房價不會大漲;

          

          6、房地產稅2021年不會出臺;

          

          7、房地產行業的金融環境依然嚴峻,三條紅線不會放松,房地產企業倒閉的數量會創歷史新高,不排除頭部企業倒下的可能;

          

          8、鼓勵首套和改善性住房,促進住房消費健康的政策會出臺;

          

          9、繼續關注成渝,特別是重慶的房地產市場,止跌回升的概率大;

          

          10、全國性的大城市人口爭奪戰會打響。

          

          明年年底,我們一起來復盤!

          

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