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        房企拿地熱情回升 聯合體涌現

        www.www.peggyavez.com  打印  2020年12月24日  臨淄房產網

        臨近年末,房企拿地熱情回升,熱點地區優質土地溢價率再次攀升。為了緩解拿地資金壓力,不少房企采取聯合體拿地的方式。中國證券報記者觀察到,土地市場成交再度活躍,既與房企年度銷售目標完成率、銷售回款率整體較高有關,也和熱點地區掛牌土地數量和質量同步有所提升有關。

         

        成交活躍

         

        中原地產研究中心統計數據顯示,截至目前,上海、杭州、廣州3個地區土地出讓金額超過2000億元,北京、南京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶8個地區土地出讓金額超過1000億元。重點監測的50大城市年內土地出讓金額達到3.75億元,同比增長幅度達到20.7%。

         

        進入四季度,以深圳為代表的一線熱點地區土地市場成交依然火爆。1123日,深圳密集出讓8宗住宅用地,總成交價為339.81億元。這是深圳年內規模最大的一次土地出讓,單日成交總金額也創歷史新紀錄。這8宗地共吸引了萬科、融創、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華發等25家房企參與競拍。最終分別由融創+華發聯合體、深圳地鐵、萬科、佳兆業、安聯高速、金茂、電建、中信競得。

         

        據了解,這8宗宅地分別位于寶安區、龍華區、坪山區和光明區,總建筑面積約為224萬平方米,起拍總價約為294.42億元,最高限制總地價約為426.8億元。除寶安區地塊用于建設可售人才住房外,其他7宗地均用于建設普通商品住房,且均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。

         

        對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體來看,疫情的影響逐漸轉淡,多個地區集中出讓大額熱點地塊,使得土地市場成交金額持續上升。在經濟全面復蘇、資金相對寬松的背景下,房企拿地積極性逐漸提高,使得土地市場熱度持續提升。從成交地塊的溢價率看,不少地區土地溢價率出現了較明顯的攀升。雖然從全國范圍看,土地價格沒有出現全面的上漲,但部分城市土地價格已經達到歷史高點。

         

        集中拿地

         

        針對房企參與土拍積極性提高的原因,張大偉指出,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,部分企業拿地積極性再次提高。房企開始積極拿地,主要是為了追求市場規模,特別是很多近年拿地很少的企業,也開始積極拿地。從二季度以來,不少房企判斷市場會快速企穩,政策刺激樓市,拿地積極性明顯提高,特別是5月至10月,土拍市場整體行情持續升溫。此后,各地市場繼續復蘇,大部分城市土拍恢復到了疫情前的平均水平。

         

        部分房企集中拿地趨勢明顯。123日,濟南8宗地塊集中出讓,總出讓面積為385畝,總成交額為35.88億元。最終,招商蛇口以總價12.35億元競得奧體西路以東、中林路以北的A、B地塊以及盛福片區A8地塊。其中,奧體西路以東、中林路以北的A地塊,出讓面積為1.6萬平方米,土地用途為商務金融用地,起始價為1.64億元。奧體西路以東、中林路以北的B地塊出讓面積為2.13萬平方米,土地用途為商務金融用地,起始價為2.17億元。盛福片區A8地塊,地塊位于歷下區天香路以東、宏宇路以西、中林路以北、楊柳路以南,出讓面積為4.95萬平方米,土地用途為住宅用地,起始價為8.54億元。

         

        中國證券報記者觀察到,臨近年末,熱點地區集中掛牌優質地塊,也是引發房企積極競拍的一大原因。124日,浙江省杭州市以129.8億元掛牌7宗主城區地塊,包含2宗住宅用地,5宗商業/辦公用地。7宗地總出讓面積為32.33萬平方米(485),總規劃建筑面積116.1萬平方米,預計將于202115日入市。

         

        聯合體涌現

         

        除自身積極參與土地招拍掛外,中國證券報記者梳理發現,近期房企通過聯合體拿地的現象整體較多。

         

        從聯合體組成看,多數是區域性房企和品牌房企之間的合作。128日,成都市以拍賣方式成功出讓一宗城鎮住宅用地。最終,成都開元錦瀾置業有限公司(成都城投)、金茂西南企業管理(重慶)有限公司(金茂)8.9億元競得。地塊溢價率為14.8%,樓面價為15500/平方米,配建并無償移交統籌住房面積比例為9%。

         

        不少聯合體競得地塊溢價率較高,且在出讓前進行過激烈的角逐。127日,江蘇省南通市以掛牌方式成功出讓一宗住宅用地。經過434輪競價,南通市房地產開發集團有限公司、江蘇吉浩置業有限公司以98355.32萬元競得,樓面價為14047/平方米,溢價率為40.47%。

         

        不少聯合體競得的地塊屬于一線熱點地區的優質地塊,地塊成交總金額較高。124日,上海1宗住宅用地成功出讓,最終由融信+保利+招商聯合體以52.129億元競得。地塊名稱為靜安區中興社區C070202單元268-01地塊,地塊東至輕軌3號線,南至輕軌3號線,西至寶昌路,北至寶源路,土地用途為住宅用地,出讓面積為2.43萬平方米,起始價為52.19億元。

         

        對此,多位地產觀察人士對中國證券報記者表示,聯合拿地可以均攤風險、控制成本。通過聯合拿地可以實現資源互補,房企之間各取所需。比如有的企業在產品上或者銷售層面上更有優勢,那么大家聯合拿地后,就會由一家企業操盤,其他房企作為戰略投資方。但這種拿地方式也存在一些弊端。一方面,大型房企之間聯合拿地,首先出現的是誰是操盤者的問題,還有聯合拿地房企之間對一宗地塊的價格接受程度,每個房企的上限或許不同,如何達成一致,也是一個難點;另一方面,在項目進入銷售階段時,各個房企對項目銷售周期和階段的把控也會有所不同,有的企業希望高價出售、獲取高額利潤,有的企業希望快周轉、回籠資金。對于利潤和快周轉之間的平衡,也需要各個聯合體的企業去協商解決。

         

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