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        2021年,更多城市會出現房地產調控放松

        www.www.peggyavez.com  打印  2020年12月16日  臨淄房產網

        本輪房地產市場調控嚴厲程度之深,持續時間之長都開創了歷史先河,隨著“三道紅線”政策的出臺,調控進一步收緊的預期在增加。最近,部分城市開啟了新一輪的市場收緊調控,深圳、南京、無錫、成都、西安、合肥、唐山、寧波、蕪湖等城市陸續出臺調控收緊政策,旨在保證房地產市場健康平穩。

         

        在大調控的背景下,部分城市卻悄悄的放松了調控。據媒體披露,1029日哈爾濱市舉行房地產企業健康穩定發展座談會,哈爾濱將采取多項措施,在企業建設資金、預售資金監管、基礎設施配套費收取等方面研究扶持政策,在公積金支持、銀行貸款方面合理進行引導,同時組織開展一系列惠民購房活動等方面出臺政策,推動房地產市場健康平穩發展,拉動經濟增長。

         

        1211日,四川省自貢市富順縣發布《富順縣促進房地產市場平穩健康發展七條措施》。此次政策對于當地的各類物業去庫存等給予了支持,同時相關支持力度也非常大,進一步說明當前三四線城市去庫存的壓力。由于富順在今年12日發布過購房鼓勵政策,當時被認為是“2020年救市第一槍”。

         

        即使在前面已經出臺調控收緊的城市,也通過人才等其他政策來平衡調控政策的負面影響。比如寧波7月份出臺限購擴圍,升級監管的“十條”新政,但是8月份隨即出臺《進一步放開我市落戶條件》的政策,并且于9月份實施;杭州也是在一邊放寬落戶門檻一邊調控政策升級;最近比較引人注目的城市就是福州和無錫。福州在7月份升級了調控政策,加強了資金監管。10月份福州就發布了新的人才引進貨幣補貼及住房補助的政策,1214日發布《福州市人民政府辦公廳印發關于進一步降低落戶條件壯大人口規模若干措施的通知》,明確不設學歷、年齡、就業創業限制,外省市人員均可申請在福州落戶,六縣(市)、長樂區人員均可申請在五城區落戶。這一次把落戶門檻降到零。無錫也是今年兩度收緊房地產市場政策,12月份也全面取消落戶限制,并且取消房屋面積限制,也取消了社保和居住證方面的限制,可謂又一個“零門檻”落戶的城市誕生。人才政策對于房地產市場重要的支撐,對于房地產市場的影響不僅短期有效,長期也是利好。

         

        管中窺豹,可見一斑。盡管明確調控放松還是零星城市,但是,通過并區、人才引進、落戶門檻降低等政策來形成對房地產市場支撐的城市卻越來越多。調控放松的依據確是“促進房地產市場健康平穩發展”。當一個城市房地產市場去化較慢,庫存在逐漸上升,市場下行趨勢明顯的時候,如果不出臺相應的刺激政策,房地產市場就會不保??梢?,當前調控不管收緊還是放松均是依據“房地產市場穩定”。

         

        縱觀2020年,市場熱度主要體現在土地市場和房價兩個方面,而市場規模方面表現可謂一般,大部分城市的銷售面積未達到去年同期水平(少部分城市面積正增長)。尤其是三四線城市,面臨的形勢更為嚴峻。三四線城市在棚改貨幣安置政策的刺激下,房地產市場開始升溫,房企也在三四線城市大量拿地,隨著2018年棚改貨幣化政策收緊,房企意識到三四線城市風險來臨,開始加快三四線城市的周轉,2018年三季度后西部地區新開工面積迅速上升(見圖1)。新開工增速的上漲并不是這些地區市場趨好,恰恰相反,更多房企的意圖是加快離場。

         

        ▲圖1:不同區域住宅新開工情況(數據來源:同策研究院)

         

        開工的加快勢必造成這些區域的庫存上升,而大量三四線城市存在住房同質化嚴重的問題,基本沒有差異化,只能靠價格競爭,后期形勢也比較嚴峻。這對城市的土地、稅收等均會有較大的影響。

         

        2021年是比較特殊的一年,不僅是建黨一百周年,并且是“十四五”的開局之年。經濟表現就十分重要,在當前經濟增長趨勢下行背景下,房地產市場作為逆周期調控的作用更為突出,尤其是產業較弱,人口凈流出的區域,因此明年房地產調控放松的范圍會進一步擴大,尤其是廣大的三四線城市,并且放松是有據可依。

         

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