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        未來五年,房地產調控會有什么變化?建議仔細研讀文件

        www.www.peggyavez.com  打印  2020年11月16日  臨淄房產網

        113日,中共中央發布《關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》,不僅為“十四五”規劃定了調,還提出了2035年我國經濟社會發展的遠景目標。

         

        通讀整份文件可以發現,在百年未有之大變局下,不少領域的戰略方向和工作重點發生了變化。就地產而言,長達兩萬字的文件,直接涉及房地產的不過數百字,然而蘊含的內容卻十分豐富,與此前相比,部分定調有了性質上的區別。

         

        意料之中不變的部分,是堅持房住不炒的基本原則,那么在這個大原則下,“十四五”對房地產行業的提法,有了哪些細微的變化?提出了哪些發展方向,蘊含了怎樣的行業機會?還會出臺重量級的調控政策嗎?

         

        我們一一來分析解讀。

         

        關注金融風險,強調均衡發展

         

        原文表述:“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”

         

        文件最早提到房地產的表述是這一句,它出現在“暢通國內大循環”章節中,說明“均衡發展”要照顧到“依托強大國內市場,形成國民經濟良性循環”這個前提。

         

        國內國際大循環是中央預判內外發展形勢,新近提出的發展格局,其中涉及到經濟鏈條、產業鏈條、資金鏈條以及生產、分配、流通、消費等多個環節和層次的戰略思考與再定位。

         

        房地產是比較特殊的行業,它既具有實體經濟屬性,也有較強的金融屬性。多年以來,房地產作為國民經濟的支柱產業,承載著經濟增長、地方財政收入和金融市場穩定等多項職能。

         

        然而,過去的10多年間,持續上漲的房價不僅大量擠占了金融資源,擠壓了實體經濟的發展空間,還導致生活成本上漲,嚴重透支了中國老百姓消費升級的空間。

         

        更為緊迫的是,不斷堆高的金融杠桿和逐漸積累的房地產泡沫,已經成為經濟中最大的“灰犀?!?,時刻威脅著我國金融系統的安全。

         

        所以,“十四五”規劃建議明確表示,要推動金融、房地產同實體經濟均衡發展,警示的就是這一層風險,目的就是要消除國民經濟對房地產的依賴,讓它和實體經濟步調一致、共同發展。

         

        當然,強調均衡發展,落點還是發展,不是絕對的限制發展,而是要在“規模上、結構上”適度調整,實現房地產與上下游、產供銷的有效銜接。

         

        “推動”二字也可以看出,中央的態度仍然是“支持”,而不是“控制”。十九大以來,中國經濟已經從高速增長轉向高質量發展,房地產行業也不會例外。伴隨著20多年的高速發展,我國房地產的供需形勢已經發生根本改變,人均住房面積已經達到40平方米,市場趨于飽和,甚至局部已出現嚴重庫存。

         

        在這樣的背景下,不完全剎車,而是轉為對房地產市場做結構性的調整,也是符合新時代發展主題的一個必然要求。

         

        需要注意的是,發展金融和房地產,初衷是為“實體經濟”“擴大內需”服務的,這個“發展”要結合深化供給側結構性改革來理解,更加強調創新驅動、高質量供給引領和創造新需求。

         

        前段時間,金融科技領域發生的著名平臺企業被約談上市被叫停、金融監管部門對外表態“資本不要去玩錢生錢的游戲”,其實都是一個邏輯,要搞清楚自己的定位和價值,別想偏跑偏了。

         

        突出住房促消費價值,“穩”字當頭

         

        原文表述:“促進住房消費健康發展”

         

        房地產同時具有消費和投資兩種屬性,消費屬性包括剛性住房需求和改善性住房需求,二者會伴隨著人口數量和城鎮化率的提升而增加,而投資屬性也可以說是地產的金融屬性,通常來自預期資產價值升值和未來的租金收入等等,其周期性更強一些。

         

        文件此處強調了“住房消費”,并沒有提到投資,也是反映了“房住不炒”的基本政策。

         

        2009年,為了應對國際金融危機帶來的沖擊,國務院第一次提出“穩定住房消費”的概念,2014年國務院重提“穩定住房消費”,并將其列入六大消費領域之一。

         

        面對疫情沖擊和復雜的國際環境,今年中央提出“雙循環”新發展格局,擴大內需和促進消費是“雙循環”格局的重要內容,因此,在“十四五”規劃建議中提出“促進住房消費健康發展”,有著深遠的戰略意義。

         

        與過去“穩定住房消費”的提法不同,本次表述為“促進住房消費健康發展”,其中包含兩層意思。

         

        一是“促進”,相比之前的“穩定”更加積極,未來應該會有具體的促進住房消費的政策措施出臺。

         

        二是“健康發展”,指出發展是以促進消費為目的,但也仍然是健康第一,如果出亂子,那可就另說了。

         

        同時要注意,文件中提到的“住房消費”,并不是單純指買房賣房,而應該是包含租賃住房、裝修改造、品質改善、提升服務等更大范圍的消費需求,上下游還鏈接著建材家居、家裝、康養、物業等多個行業,可說是“一子落而滿盤活”,里面的市場機遇值得深挖。

         

        當然,也不要期待2009年和2014年的政策強刺激再次上演,在“房住不炒”的原則之下,“穩”字當先,任何投機性炒房行為,毫無疑問會受到嚴厲打壓。

         

        原文表述:“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展”

         

        2016年底的中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”,在此基礎上,住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”目標,之后許多部門都陸續出臺了配套政策,涉及融資、土地、稅金等各個方面。

         

        本次將“房住不炒”寫入“十四五”規劃建議,是中央地產調控政策方針的一種延續。

         

        由于房子的投資屬性常常超越消費屬性,成為企業和居民投資避險、保值增值的重要工具。在投資、投機需求的推動下,房價暴漲容易致使泡沫累積,金融風險加劇,會直接威脅到實體經濟的發展和國家的經濟安全。

         

        “房住不炒”的目的就在于,讓房地產真正回歸到居住屬性,弱化其投資屬性,并且嚴厲打擊炒房的行為。從目前來看,在該原則指導下,本輪房地產調控取得了良好效果,房價漲幅趨緩,地產市場開始走向平穩健康發展的軌道。

         

        相信在今后相當長的時間里,“房住不炒”的總基調都不會再變了,變化只是細化到每個城市“因城施策”甚至每個市場主體“因企施策”的具體舉措,比如前段時間的“三條紅線”。房地產市場參與各方,比如地方政府、金融機構、房企、中介機構、購房者都應充分認識到這一點。

         

        當然,本次文件中也并未有遏制房地產市場發展的意思,最明顯的一點就是未提及市場頗為關心的房地產稅。

         

        保障性住房和租賃住房會是大機遇

         

        原文表述:“有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給”

         

        毫無疑問,限購和限貸等行政手段更多是爭取時間,要想從根本上解決地產問題,還是要大力發展保障性住房。

         

        由于歷史原因,我國住房供應體系長期存在著商品住房與保障性住房供給不平衡、住房銷售與住房租賃發展不平衡的問題,保障性住房始終是住房供應的一個短板。

         

        2016年以來,政府在調控思路上逐漸向保障性住房、租賃住房傾斜,包括多渠道增加租賃住房供應,開展集體土地建租賃住房試點,等等。據統計,目前我國房屋租賃市場規模已經超過2萬億元,十年后市場規模將超過4萬億元。

         

        此處,“十四五”規劃建議關于擴大保障性租賃住房供給的這一段表述,至少有以下兩層內涵:

         

        第一,完善土地收入分配機制,加速集體土地入市。“完善土地出讓分配機制”,意味著集體土地入市不平等、土地資源配置不合理以及增值收益分配不公等問題將得到有效解決。這也是未來推出房地產稅的一個前提,而房地產稅的出臺,也符合我國建立房地產長效機制的政策導向。

         

        與此同時,租房市場的難題是土地成本太高,導致住房租賃企業難以盈利,行業發展受到嚴重制約。本次文件中“探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房”意味著,有望加速推廣利用集體土地建設租賃住房的試點工作,希望盡快打破僵局。

         

        2017年以來,國務院先后批復了18個城市利用集體土地建設租賃住房試點,今年開始實施的土地管理法則為集體土地建租賃住房掃除了制度障礙,再加上《國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》等配套文件的實施,相信在“十四五”期間集體土地將加速入市,為增加租賃住房提供更多支持。

         

        第二,完善長租房政策。這是“十四五”規劃建議中的一個新提法,意味著專業化的長租機構將迎來發展機會。

         

        數據顯示,目前我國的租房人群有2億左右,近十年我國房屋租賃企業年注冊量呈現幾何增長,2019年更是創下注冊37.5萬家的歷史新高。然而,今年長租公寓市場受到疫情影響,連續爆出倒閉或暴雷的事件,社會影響較差。

         

        201912月,住建部、國家發改委等六部委印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,20209月,住建部又公布的《住房租賃條例(征求意見稿)》。

         

        “十四五”規劃建議重點提出“完善長租房政策”,意味著政府已經意識到長租房市場存在的問題,未來有望在解決租購同權問題、降低租賃用地成本以及改善租住品質等方面,展開更多的嘗試。

         

        “新型城鎮化”:以人為核心,告別造城運動

         

        原文表述:“推進以人為核心的新型城鎮化。實施城市更新行動,推進城市生態修復、功能完善工程,統籌城市規劃、建設、管理,合理確定城市規模、人口密度、空間結構,促進大中小城市和小城鎮協調發展。強化歷史文化保護、塑造城市風貌,加強城鎮老舊小區改造和社區建設……”

         

        習近平總書記在111日的《求是》雜志發表文章指出,要把人民生命安全和身體健康作為城市發展的基礎目標。目前,我國常住人口城鎮化率已經達到60.6%,今后一個時期還會上升。要更好推進以人為核心的城鎮化,使城市更健康、更安全、更宜居,成為人民群眾高品質生活的空間。

         

        這一思想在“十四五”規劃建議中得到了充分的體現,延續了“十三五”規劃建議中“推進以人為核心的新型城鎮化”的提法,并且加入了新的內容,如特別提到“實施城市更新行動”和“推進城市生態修復”等等。

         

        首先,“要更好推進以人為核心的城鎮化”是一句非常深刻的話,指出了此前我國城鎮化進程中存在的一些問題。比如,各個城市以經濟發展為核心,城鎮化建設演化為轟轟烈烈的造城運動,導致地價和房價飆漲,城市筑起圍欄,產業背上負擔,年輕人進不去留不下,出現一個個“鬼城”“空城”。

         

        本次文件明確提出“以人為核心”,就意味著曾經“攤大餅”式、粗放的城市擴張發展之路已經遭到摒棄,“內涵集約式”“高質量發展新路”成為城市發展關鍵詞。市場預期,未來會落地一些人口、人才引進政策,建立保障人才房體系,戶籍門檻會逐步放低,讓人們能夠安居樂業,實現城市之間的雙向流動。

         

        毫無疑問,這才是新型城鎮化發展的方向,也是地產行業發展的一個機遇所在。

         

        另外,城鎮化進入新階段之后,城市更新將成為一個重要抓手。20162019年間,政府不斷出臺有關城市更新的政策,指出要因地制宜推進城市更新,加強配套設施建設,優化土地存量供給,改善城鄉人居環境,對于城市更新的重視程度進一步加強。

         

        2019730日,中共中央政治局會議指出,要穩定制造業投資,實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程,加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。在同年12月召開的中央經濟工作會議上,“加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造”被列入2020年重點工作。

         

        統計顯示,全國目前共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,投資規??蛇_4萬億元,由此可見,無論是對穩投資還是促消費,城市更新都具有巨大的推動作用。

         

        看好中心城市、城市群與現代都市圈的溢出效應

         

        原文表述:“優化行政區劃設置,發揮中心城市和城市群帶動作用,建設現代化都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”

         

        2013年以來,中央提出將城市群作為推進國家新型城鎮化的主體形態,2016年“十三五”規劃綱要中,又明確表示要“加快城市群建設發展”,并對全國19個城市群和2個城市圈的建設目標和方向做出了具體要求。

         

        目前,我國的長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝城市群這四大城市群,以大約11%的國土面積,創造了超過全國45%GDP,其中長三角、粵港澳大灣區、京津冀城市群都較為成熟,只有成渝城市圈正處于快速上升的時期。

         

        事實證明,增強中心城市和城市群等經濟和人口承載能力,是符合客觀發展規律的,但城市發展并不能只考慮規模經濟效益,必須把生態和安全放在更加突出的位置。

         

        尤其是,城市單體規模不能無限擴張,否則將會帶來一些“城市病”。而這個問題,完全可以通過建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的郊區新城,推動多中心、郊區化發展來解決。

         

        就本次會議來說,更強調“十四五”期間的空間布局,即各城市之間要協調發展,這也與近年來城市群的產業轉移和升級進程相吻合。

         

        實際上,由于受到城市發展空間及配套設施等各類限制,部分已有產業正在或計劃轉移至周邊區域,一方面為核心城區導入創新產業提供條件,另一方面,由于要素成本的提升,部分企業也需要轉移至周邊地區。

         

        以深圳為例,作為改革開放后發展紅利最為突出的地區之一,深圳在數十年間迎來了快速的發展,但是生產要素成本不斷提升、有限的土地亦限制了部分企業擴大生產需求,因而部分產業轉移至東莞等地區,帶動了當地經濟的繁榮。

         

        我們相信,隨著“加快城市群和都市圈軌道交通網絡化”和“建設現代化都市圈”等相關激勵措施的出臺,未來將會看到越來越多“新型城鎮”的出現。

         

        原文表述:“深化戶籍制度改革,完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤政策,強化基本公共服務保障,加快農業轉移人口市民化”

         

        “十四五”規劃建議提出,把城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤,這會讓搶人大戰進一步升級,而各地城市落戶門檻也會進一步降低。長安米貴,白居不易,對不少新市民來說,城市的生活成本還是比較高的。

         

        物業、養老、大健康等領域將迎來新機遇

         

        原文表述:“推動生活性服務業向高品質和多樣化升級,加快發展健康、養老、育幼、文化、旅游、體育、家政、物業等服務業,加強公益性、基礎性服務業供給。推動服務業標準化、品牌化建設”

         

        本次“十四五”規劃建議首次提及“物業”,可以理解為,伴隨今年的新冠肺炎疫情,百姓對物業的重要性越來越認可。同時,隨著我國地產行業邁入存量時代,優質的物業管理公司也將引領新的消費需求,成為擴內需、促消費的一個重要抓手。

         

        市場預期,未來物業的細分賽道可能享有國家政策的支持,并且伴隨著科技賦能和服務品質的提升,誕生一批優秀的標桿企業。而從最近一兩年房企在物業領域的行動和運作來看,這個預期應該不會很遠。

         

        原文表述:“積極開發老齡人力資源,發展銀發經濟。推動養老事業和養老產業協同發展……培育養老新業態,構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系……”

         

        國家統計局的數據顯示,我國的老齡化程度持續提升,2019年我國65歲以上人口占比已達12.6%,老年人口與勞動年齡人口之比達17.8%。在此環境下,本次會議對老齡化的應對定位明顯提升,已經由“行動”上升至“國家戰略”。

         

        對于房地產行業來說,可能需要打造更適合老年人居住的住房產品線,包括建筑、戶型和社區配套等方面,以及建設養老社區等等,這也為房企的轉型發展提供了一個重要方向。

         

        結束語

         

        在百年未有之大變局下,房地產行業同樣存在新的挑戰和機遇。此次十九屆五中全會公報中,“發展”和“新”為最高頻詞匯,分別出現了72次和66次,顯示我國各項事業發展正在重大變革中邁向新的歷史機遇。

         

        在此背景下,房地產行業的整體基調將繼續維持平穩,而城市群發展的邏輯亦將延續,未來更多成長會出現在二三線城市及都市圈,房地產企業只有抓住了“創新”和“高質量”的主脈搏,才能更好地擁抱未來。

         

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