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        中國樓市“兩大泡沫”之一,被打掉了

        www.www.peggyavez.com  打印  2020年6月5日  臨淄房產網

          樓市再傳大消息!

          近日,浙江省政府通過其官網,公布了《關于整合提升全省各類開發區(園區)的指導意見(征求意見稿)》等兩份重要文件。

          根據文件,浙江將把全省1010個開發區整合到150個以內,還將精簡各類開發區“6成以上管理機構”。

          在“減量”的同時,浙江還提出開發區要“提質”——

          1、力爭2025年全省產值超3000億的開發區從當前6家提升到10家。

          2、打造20個左右高能級戰略平臺;提升國家級經濟技術開發區對外合作水平和產業發展質量,力爭進入全國前30位的5家,其中進入前20位的4家、前10位的2家。

          或許有人會問:這是在說開發區,跟樓市有什么關系?

          答案是:關系非常大,大到超乎你想象的地步。

          原因很簡單:過去這些年,開發商在國內拿地的邏輯,發生了巨大的變化。很多住宅用地,是通過綁定開發區、綁定產業新城出讓的。

          早期拿地很簡單,直接買就是了。后來,地方政府對房地產的態度變得羞羞答答,土地出讓往往需要有“實體經濟”的加持。

          為什么開發商有一陣子熱衷搞文旅、搞商業綜合體?其實都是為了拿地。再后來,你不跟產業新城綁定,不跟開發區綁定,就會失去大把機會。

          所以,很多開發商開始搞“產業新城”,甚至玩起“造車”。其中大部分都是“項莊舞劍、意在沛公”——奔著土地去的。

          2014年的時候,國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的負責人曾公開透露:

          他們的課題組調研發現,當時僅12個省、區的156個地級市和161個縣級市,規劃的開發區、新區,就可以容納34億人居住、生活。

          后來這個數字曾遭到質疑。但不管怎么說,中國的開發區、新區很多,這是不爭的事實。這些開發區、新區都非常有野心,希望裝下很多人,也是不爭的事實。很多開發區、新區長期荒蕪,土地在曬太陽,更是不爭的事實。

          以浙江省為例,總陸地面積僅有10.6萬平方公里,11個地市,但開發區就達1010個,平均每個地市接近100個。

          這的確是嚴重超生了!其中土地浪費情況,一定比較嚴重。

          事實上,中國自改革開放以來,開發區、新區的“清理整頓”至少搞了兩輪:2003年到2007年為一輪,2017年以來為一輪。

          新華社2003年11月28日的報道說:國務院全面部署進一步治理整頓土地市場秩序以來,全國已撤并整合各類開發區2046個,各地亂設開發區的“圈地”風正在得到初步遏制。

          這一輪撤并之前,全國各類開發區總數為5658個。在全國撤并整合的2046個開發區中,山東省占了695個,浙江省占了472個??梢?,當時浙江的開發區非常泛濫。

          到了2007年4月,這一輪清理整頓的數據再次刷新:全國開發區從6866個核減至1568個,減少77%,規劃面積由3.86萬平方公里壓縮至9949平方公里。

          清理整頓的成果沒有保持多久。13年后,僅浙江一個省就反彈到了1010個。

          開發區都要設立管理機構,而且往往參照政府設立,人員龐大。人多了,不僅需要養活,還要給他們找事干、賦予權力,這給社會帶來的成本就更高。

          每個開發區不僅要有產業用地,還要配備生活用地,住宅、商業等土地當然不可少。參照2007年的數據,我們可以猜測,全國開發區占用的土地至少在5萬平方公里以上,這其中很多都是耕地。

          由此,誕生了大量住宅用地。如果全部開發出來,能裝下的人口肯定數以10億計!

          所以,開發區和高鐵新城,堪稱中國房地產的兩大泡沫!

          為什么說高鐵新城也是泡沫?其實很好理解。你如果多坐幾次高鐵,就會發現一個匪夷所思的現象:很多城市的高鐵站非常遠,周邊比較荒涼。

          這其實是故意的!

          前些年,中國人口紅利尚未完全結束,很多城市都有強烈做大做強的愿望和信心。往往超前規劃設計了高鐵新城,希望通過高鐵的建設,把自己城市的“建成區面積”翻番。

          但能做到這一點的城市不多,所以,多數三四線城市前期設計的“高鐵新城”,目前多人氣慘淡。
          高鐵新城將來如何收場,尚未可知,因為高鐵站搬遷可不是一件容易的事情。

          而開發區的整合、撤并,就相對容易很多。

          2017年,國務院印發了“關于促進開發區改革和創新發展的若干意見”,要求“減量提質”。其中涉及土地的部分提出:

          1、推動開發區集約利用土地、提高土地利用效率,從建設用地開發強度、土地投資強度、人均用地指標的管控和綜合效益等方面加強開發區土地集約利用評價。

          2、對考核結果不合格的開發區,要限制新增土地指標,提出警告,限期整改;對整改不力,特別是長期圈占土地、開發程度低的開發區,要核減面積或予以降級、撤銷,不允許納入全國開發區審核公告目錄。

          部分省區在2018年到2019年,就基本完成了開發區的整頓。相比之下,浙江行動偏晚了一些,但動作比較大。

          可以想見,這一輪全國性的“開發區整頓”,會大大壓縮開發區的數量,減少管理人員、管理成本,還大幅減少占用土地的面積。

          對于樓市最大的影響是:很多跟開發區配套的住宅用地會被收回,這相當于給全國樓市做了一次“節育手術”,避免了未來住宅供應量的泛濫。

          而且你要知道:這些開發區綁定的住宅用地,當年轉讓價格極其低廉。如果任由這些“原始股”上市,沖擊力可想而知。

          所以,整頓開發區相當于一次重要的“地價調整”,對于地方政府維護其賣地收入和賣地質量,有重要作用。

          當然,這也封堵了三四五線城市房價的下跌壓力。
          文章來源:鳳凰網房產
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