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        樓市逆轉,“拆二代”將全面消失?

        www.www.peggyavez.com  打印  2020年6月3日  臨淄房產網

          在過去十多年,房地產市場經歷了一輪高速發展的過程,除了拉動經濟的增長,改善城市的面貌外,無形中也幫助許多家庭積累了可觀的財富。一方面,許多早買房、多買房的購房者基本都已經賺得盆滿缽滿,再也不用為買房子而糾結和猶豫了。另一方面,貨幣化棚改的安置方式,使得許多家庭實現了“一夜暴富”,更使得不少普通人通過拆遷實現了人生的逆襲。

          但是,最近這一兩年,在嚴格的樓市調控政策下,在房住不炒的長期定位下,全國不少城市的房地產市場都告別了房價上漲的“狂歡盛宴”,逐步進入到了房價回調、房價趨穩的新階段。筆者認為,平穩成為房地產市場的主基調,這顯然是剛需喜聞樂見的結果,意味著什么時候買房都不晚,既不用擔心房價大漲給自己帶來買房壓力,也不用擔心房價大跌給自己帶來損失。不過,伴隨樓市進入調整期,有一類群體可能開心不起來了。
          眾所周知,在過去幾年,拆遷幾乎就是暴富的代名詞,一個“拆”字可謂價值千金,讓很多努力工作的年輕人表示羨慕。比如,據濟南時報報道,在濟南某網紅拆遷村,有拆遷戶在接受采訪時表示,拿到510萬元拆遷款之后,先是購置了兩套房產,然后把剩下的100萬全部存在了銀行,以備日后應急需要。此外,這名拆遷戶還一度自豪地表示,拆遷一回,祖孫三代都安置好了。不過,如今這一情況正在發生逆轉,根據國家出臺的最新政策看,依靠拆遷暴富的時代開始漸行漸遠了。

          “拆二代”將全面消失?

          一是棚改任務將在2020年基本宣告結束。根據國家十三五規劃明確要求,到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造?;仡欉^去這三年,我們也可以發現棚改逐步降溫的明顯趨勢:2018年國家提出要開工580萬套的棚改目標;2019年僅僅提及“繼續推進棚戶區改造”,并未設置具體目標;在今年的全國大會上,國家則在報告中對于棚改只字未提。對于這種變化,天風證券首席分析師孫彬彬表示,國家逐步弱化棚改目標,就是要讓棚改逐漸退出。
          二是老舊小區改造開始全面提速。在棚改逐步降溫、退潮的同時,針對老舊小區的改造逐步提上了日程。據不完全統計,在過去一年,國家已經在經濟工作會議等權威會議上多次表示要做好城鎮老舊小區改造,而在今年的大會上第一次在報告中為老舊小區改造定下了具體的目標:新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務。

          此外,值得注意的是,2019年全國各地一共改造城鎮老舊小區1.9萬個,根據今年的目標來看,顯然已經翻倍,這意味著舊城改造開始全面提速。對此,中國社科院房地產研究中心主任尹中立表示,舊城改造成為今年房地產的工作重點。
          棚改退潮,舊改登場,釋放的信號非常明確,即房地產開發大拆大建的階段已經開始漸行漸遠了。根據住建部數據顯示,舊改大約涉及17萬個老舊小區,居民超過4200萬戶,人口過億。由此來推斷,按照一年新開工改造3.9萬個的目標計算,那差不多也需要4-5年的時間來完成,顯然舊改時代已經來臨了。

          關于這一點,在去年的“舊改”吹風會上,住建部副部長黃艷已經明確表示,在未來的改造中,將盡量避免一拆了之、大拆大建。筆者認為,按照這個走勢來看,依靠拆遷暴富慢慢行不通了,“拆二代”也將逐步消失了。

          為何要用舊改代替拆遷呢?

          筆者認為,主要有兩個原因:第一點,經過一二十年的快速發展,我國已經告別住房不足的階段。根據國家統計局和央行的統計數據來看,目前全國城鎮人均居住面積已經接近40平方米,戶均家庭住宅1.5套房,住房總量已經足夠甚至出現了過剩,房地產市場開始進入到存量市場,所以大拆大建的階段迎來轉折是不可阻擋的趨勢。
          對于第一個原因,大家都比較清楚,關鍵是第二個原因。過去這些年,拆遷的對象幾乎都是一些建筑年代久遠、環境較差的棚戶區、城中村和危房,它們的共同點就是房子低矮、居民少,拆遷成本低。但是,最近這些年,在房價不斷上漲的同時,地價水平也不斷攀升,同時由于現在的老舊小區樓層普遍較高,居住密度比較大,地段往往還不錯,這些因素疊加在一起就大幅度提高了拆遷的成本。

          除此之外,從長期發展趨勢看,對于開發商而言,按照1:1.5的補償標準,如果想要不虧錢,至少要蓋到40層、60層以上,這顯然變得越來越不現實,所以當高層住宅變成了老舊房子,再次大拆大建的概率已經很小了,到時候“拆二代”這一稱呼也有可能全面消失了。
          最后總結一下,房子本身就是用來住的,而舊改的全面提速則可以大大改善老舊小區的居住環境,提升老舊小區的居住品質,未來不僅居住舒適性會越來越好,小區增值空間也會得到明顯提升,這對于老舊小區的業主來說,顯然是一個好消息。

          但是,伴隨舊改接棒棚改,樓市迎來逆轉,依靠拆遷暴富開始漸行漸遠,對于那些專門投資老舊小區坐等拆遷的人來說,顯然是遇到大麻煩了。除此之外,如果房地產市場沒有了手持大量現金的拆遷戶,一定程度上有利于促進房價繼續企穩,對于那些炒房囤房客來說,一旦房價漲幅低于了資金成本、房貸利息成本、折舊成本等等,本質上看已經開始虧本了,所以下一步將會面臨持有成本增加,甚至不容易轉手變現的麻煩。
          文章來源:樓事紀
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